$@FwLOVariable(annee,2020)

$@FwLOVariable(numProg,723)

$@FwLOVariable(libelleProg,Opérations immobilières et entretien des bâtiments de l'État)

$@FwLOVariable(enteteSousTitre,Objectifs et indicateurs de performance)

$@FwLOStyle(styleB3Programme, non)

Objectifs et indicateurs de performance


OBJECTIF    

1 – Optimiser le parc immobilier de l'Etat


INDICATEUR

1.1 – Surfaces de bureaux remis au Domaine, inoccupées depuis 36 mois ou plus

     (du point de vue du contribuable)

 

Unité

2018
Réalisation

2019
Réalisation

2020
Prévision
PAP 2020

2020
Prévision
actualisée

2020
Réalisation

2020
Cible
PAP 2020

Proportion de surfaces de bureaux remis au Domaine, inoccupées depuis 36 mois ou plus, rapportée à l'ensemble des surfaces des bureaux domaniaux de l'Etat

% m² SUB

23

34,87

22

Sans objet

46,26

20

 

Commentaires techniques

Source des données : le module d'inventaire REFX, tenu par la direction de l'immobilier de l’État, conformément au code général de la propriété des personnes publiques. Cet inventaire fait l'objet annuellement l’objet d’une procédure de certification des comptes par la Cour des comptes.

 

Mode de calcul : Calcul d’un taux entre le total des surfaces de bureaux remises au Domaine depuis 36 mois et plus, et le total des surfaces de bureaux remises au Domaine à la fin de l'exercice.

 

Nombre de m 2 SUB bureaux remis au Domaine depuis 36 mois x 100

Nombre de m2 SUB bureaux remis au Domaine au 31/12/N

 

Analyse des résultats

L’objectif du programme 723 vise à rendre compte de la performance de la direction de l’immobilier de l’État en matière de politique immobilière de l’État dès lors que le CAS est un vecteur budgétaire mutualisé et incitatif d'orientation de cette politique. Cette gestion performante doit entre autres se traduire par une baisse de la durée d'inoccupation de bureaux devenus inutiles, qui témoignent de l’effectivité de la restructuration du parc domanial et des procédures de cession, de réemploi, ou de valorisation alternative de ces biens, et de la capacité de la politique immobilière de l’État à générer ainsi des capacités de financement propres.

 

Les cibles annuelles ont été déterminées en fonction d'un objectif de diminution progressive en tenant compte de deux facteurs essentiels, sous réserve des effets de la crise sanitaire sur le marché immobilier :

 

- la conjoncture économique actuelle est inégale en fonction des marchés : avant la crise sanitaire, elle était favorable aux transactions immobilières en Île-de-France et dans les régions dynamiques ; il n'en va pas de même dans les autres régions, où, de manière générale, l’immobilier professionnel se vend mal dès lors qu’il n’est pas neuf ou entièrement rénové. Cette tendance est d’autant plus prégnante pour l’État, dont les biens les plus liquides ont été cédés ces dernières années. Les effets de la crise sanitaire sur les cessions ne sont pas, à date, suffisamment étayés et précis pour en bâtir des hypothèses. Il conviendra ultérieurement d'en préciser les conséquences en prenant également en compte les effets de rattrapage, et en adoptant une appréciation différente en fonction des territoires (zone tendue ou non, type de biens immobiliers…) ;

 

- la mise en place progressive d'un dispositif de mise en location des biens immobiliers de l’État, visant à les valoriser de manière alternative à la cession et à transformer à terme des revenus ponctuels en revenus réguliers. C'est le cas notamment des valorisations de biens par des baux à très long terme (bail emphytéotique, bail à construction….). Les baux emphytéotiques constituent des cessions de droits immobiliers. L’État délivre le bail au preneur pour une durée comprise entre 18 et 99 ans, le titre étant constitutif de droits réels. Pendant la durée du titre, l’État reste propriétaire, le preneur ne peut céder le bien. Au terme du bail, l’État devient propriétaire des immeubles éventuellement édifiés sur la parcelle. Depuis trois ans, plus de 700 baux emphytéotiques et baux à construction ont été conclus chaque année (766 en 2017, 789 en 2018, 751 en 2019).

 

De façon plus globale, les immeubles de bureau les plus aisément réemployables ont été cédés ou réutilisés à d'autres fins, et la valeur des biens plus difficilement réemployables est en tendance haussière.

 

La lecture sur trois ans permet de constater au 31 décembre 2020 :

- une augmentation nette des m2 de bureaux remis au Domaine depuis 36 mois ;

- une diminution du total des m2 de bureaux sur les trois ans, pour réemploi, location ou cession.

 

 

2018

2019

2020

Nombre de m2 SUB bureaux remis au Domaine depuis 36 mois :

74 346

90 038

97 075

Nombre de m2 SUB bureaux remis au Domaine au 31/12/N :

334 216

258 187

209 842

Indicateur au 31 décembre N :

22,24 %

34,87 %

46,26 %

 

Ces éléments démontrent une action efficace des services de l’État pour les biens remis au Domaine avant trois ans. La surface utile brute globale poursuit sa baisse. Toutefois, une série de biens sont difficilement cessibles ou réemployables ; proportionnellement, leur SUB augmente, par rapport à la surface totale de l'ensemble des biens remis au Domaine.

 

À ce titre, l’analyse des biens remis au Domaine depuis plus de trois ans sans avoir été réemployés mérite un approfondissement, 119 biens représentent 97 075 m² de surface utile brute (815 m² en moyenne et une valeur de 87 M€ (750 K€ en moyenne).

 

Une série de biens n'a pas fait l'objet d'un remploi (cession, location, mise à disposition d'une autre administration) depuis plus de trois ans, pour des surfaces et des montants importants dans des endroits a priori porteurs. Il s’agit du rectorat Duchesse Anne à Rennes (1 748 m²), de l’établissement d'officier principal Gley en Île-de-France (2 513 m²), du centre AFPA à Neuilly-sur-Marne (8 396 m², le plus grand site), de la maison des affaires maritimes à La Rochelle (2 334 m²). En effet, ces biens ont été réquisitionnés pour la mise en place de centres d’hébergements pour les migrants.

Par ailleurs, le site de l'ancienne école vétérinaire de Lyon, sis quai Chauveau (2 558 m²) est retiré de la vente et attribué au Conservatoire National Supérieur de la Musique et de la Danse (CNSMD) dans le cadre d'un projet global de secteur labellisé après examen par la CNIP du 25 novembre 2020.


En surface, le site le plus grand est celui du centre AFPA à Neuilly-sur-Marne (cf. supra). En valeur, il s’agit de l’Hôtel Mailly-Nesles, quai Voltaire à Paris. Ce dernier bien est emblématique de la nouvelle méthode de valorisation du parc immobilier de l’État consistant à recourir à l’emphytéose. Cette valorisation alternative implique d’en établir méthodiquement le processus. En outre, s’agissant de biens immobiliers parisiens exceptionnels, il convient de les mettre sur le marché en évitant de le déséquilibrer en défaveur de l’État.

 

Afin de présenter une évaluation plus pertinente de cet indicateur, la DIE a modifié, l'été dernier dans le cadre des travaux du PAP 2021, le mode de calcul basé cette fois sur la valeur nette comptable des bureaux remis au Domaine.