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Présentation stratégique du projet annuel de performances


Alain Resplandy-Bernard

Directeur de l'immobilier de l'Etat

Responsable du programme n° 348 : Rénovation des cités administratives et autres sites domaniaux multi-occupants


Les cités administratives et, plus généralement, les sites multi-occupants, représentent une part significative du parc immobilier occupé par les services de l’État et ses opérateurs. Ces sites portent de nombreux enjeux pour l’État, en termes de conditions de travail des personnels, d’accueil du public ou de politique immobilière de l’État (PIE), en particulier dans son aspect de la performance énergétique du parc immobilier de l’État.

Au vu de ces enjeux, la problématique relative à la gestion des cités administratives s’inscrit dans le cadre suivant :

  • l’État propriétaire a une responsabilité particulière dans ce domaine. Les cités administratives sont la partie la plus connue et souvent la plus ancienne d’un ensemble croissant d’immeubles multi-occupants. Elles symbolisent la multi-occupation par les services de l’État et les opérateurs, appelée à se développer à l’aune des grands chantiers de l’action publique mais aussi dans le cadre de l’optimisation et de la mutualisation du parc immobilier. Ce programme a été centré sur les cités administratives existantes au 1ᵉʳ janvier 2017, afin de s’assurer de couvrir l’ensemble des besoins identifiés et pertinents sur cette partie du patrimoine, et de concentrer les investissements sur un nombre réduit de sites afin d’éviter une dispersion qui ferait obstacle à l'effet de levier recherché.

  • La plupart des bâtiments composant les cités ont été construits dans les années 1960-1970. Ils constituent un parc qui exige des travaux d’entretien importants, en particulier dans le domaine de la rénovation thermique. Or, les crédits consacrés jusqu’à présent aux opérations structurantes et d’entretien des cités administratives se révèlent insuffisants pour maintenir le parc à un niveau satisfaisant.

  • Malgré l’effort conséquent de l’administration ces dernières années, l’accueil du public et l’accès des personnes à mobilité réduite dans ce parc vieillissant restent largement perfectibles. De même, les conditions de vie au travail des agents de l’État et de ses opérateurs pâtissent trop souvent d’un patrimoine immobilier insuffisamment fonctionnel, y compris sur le plan du numérique.

Ainsi, afin d’accélérer la transition énergétique du parc immobilier de l’État et de moderniser les administrations publiques, les cités administratives font l’objet d’un grand plan de rénovation, doté d’un milliard d’euros. Ce programme, créé en 2018 dans le cadre du Grand Plan d'Investissement (GPI) a vocation à traiter ces enjeux, cohérents avec ceux de la politique immobilière de l'Etat. Il doit ainsi permettre aux administrations de disposer d’un parc immobilier mieux adapté à leurs missions, optimisé et moins coûteux, répondant aux objectifs de service public aux usagers dans les territoires et présentant une meilleure performance énergétique.

 

Ce programme contribue ainsi à la réalisation du GPI à travers deux de ses priorités : accélérer la transition énergétique et construire l’État à l’âge numérique, dans son volet « investir aujourd’hui dans l’action publique pour dépenser moins demain ». S’agissant de la transition énergétique, des travaux lourds de rénovation et de restructuration offrent l’occasion d’améliorer l’isolation des immeubles, de retenir des équipements permettant de réduire les consommations de fluides. Il s’agit également, dans la ligne des orientations fixées par le Gouvernement, de poursuivre la densification, l’optimisation et la mutualisation des implantations immobilières, qui sont également sources d’économies d’énergie et budgétaires. Par ailleurs, la remise à niveau du parc immobilier permettra in fine de réduire les moyens consacrés aux dépenses d’entretien, d’engager une rationalisation des dépenses immobilières, et de pouvoir développer une politique préventive d’entretien plus économique sur la durée.

Il s’agit dès lors de financer des opérations de restructuration immobilière, des bâtiments nouveaux, que ce soit via des acquisitions ou des constructions, et des travaux lourds relevant du propriétaire, prioritairement quand ils contribuent à la rénovation énergétique et à combattre l’obsolescence de ces ensembles immobiliers. Il s’agit de dépenses d’investissement.

 

Pour ce faire, la direction de l’immobilier de l’État (DIE) a mis à disposition des préfectures de département, responsables de la gestion des cités administratives, son expertise pour faire face aux nombreux besoins identifiés pour ces cités administratives, en engageant une campagne volontariste de remise à niveau.

 

L’année 2018 a ainsi permis de compléter la connaissance technique du parc immobilier des 54 cités administratives dans lesquelles des audits techniques et énergétiques ont été lancés, afin de permettre d’identifier les sites nécessitant des interventions lourdes ainsi que la nature de ces travaux (restructuration, gros entretien renouvellement, reconstruction éventuellement sur un nouveau site). Ces audits ont été menés en 2018 par des cabinets spécialisés dans les problématiques bâtimentaires et énergétiques. Cette première étape a été suivie d’une deuxième étape, fin 2018 et au premier semestre 2019 : au niveau local, sous la responsabilité des préfets , et avec l’aide de marchés régionaux d’assistance à la définition de projet (« marchés de programmistes »), ont été élaborés des projets globaux intégrant ces problématiques et celles d’optimisation immobilière (optimisation de l’occupation des bâtiments), avec proposition de plusieurs scénarios plus ou moins ambitieux.

 

La DIE a par la suite expertisé ces dossiers afin de proposer le choix des cités qui feront l’objet de travaux, dans une logique d’appel à projets et de concours, pour sélectionner les projets les plus performants et les plus pertinents.

La Conférence nationale de l’immobilier public (CNIP) a ensuite examiné, en formation dédiée, avec notamment la la direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP) du Ministère de la Transition écologique (MTE), entre la fin 2018 et mai 2019, les projets de scénarios de travaux pour chaque cité (52 dossiers déposés par les Préfets), en vue de la labellisation et de la priorisation des dossiers répondant aux objectifs du programme 348 dans le cadre du GPI. Après avis de la CNIP, ce sont ainsi 39 projets de cités administratives qui ont été sélectionnés par la DIE, par délégation du ministre chargé du Domaine, pour près de 989 millions d’euros d’investissement. Le solde est consacré à des études complémentaires.

 

Après sélection des projets en CNIP, les programmes de travaux ont été rédigés par les différentes maîtrises d’ouvrage. La conformité de ces programmes de travaux est vérifiée par la DIE avant mise à disposition des crédits nécessaires à la poursuite des études. Ainsi, au 4 septembre 2020, 30 projets ont été validés par la DIE en phase programme et ont fait l’objet de mise à disposition des AE et CP correspondants.

 

L'état d'avancement des projets est le suivant :

ProjetsLabellisationsProgrammes de travaux validésTravaux immobiliers engagés
Nombre de cités concernées39303
Correspondance en millions d'euros992823117

 

Les 9 derniers projets font l’objet d'ultimes d’échanges entre les équipes projets et la DIE. Il est prévu que tous les programmes soient validés d'ici la fin de l'année 2020.

Les équipes projets locales sont, pour la plupart, en phase de consultation des entreprises, qui est un moment charnière, a fortiori pour les projets faisant appel aux marchés globaux de performance ou de conception-réalisation. En effet, les procédures de dialogue compétitif permettront, lors des négociations avec les groupements soumissionnaires, la contractualisation des objectifs validés lors de la CNIP. La notification du marché avec le groupement lauréat ancrera dans le concret ces performances et les modalités retenues pour les atteindre (budget, calendrier…).

Les projets conduits sous l'égide de la loi dite "maîtrise d'ouvrage publique" (MOP), désormais intégrée au code de la commande publique, sont en voie de sélection des maîtres d’œuvre, puis des entreprises de travaux, toujours dans l'optique d'un maintien des performances projetées et du budget prévu lors de la rédaction du programme.

La DIE assure, tout au long de la mise en œuvre des étapes des projets, un accompagnement et un suivi de leur bonne réalisation.

Les projets retenus sont variés, avec dans tous les cas, une forte dimension d'amélioration de la performance énergétique. Figurent donc des cités relevant de grandes villes (Lille, Nantes, Rouen…) mais également de villes moyennes (Charleville-Mézières, Guéret, Albi…). Pour la très grande majorité des projets, il s’agit de rénovation énergétique, de mise à niveau et de restructuration immobilière, comprenant les opérations nécessaires de désamiantage le cas échéant, afin de garantir la pérennité des ouvrages. Dans certains cas, le choix a été fait, parmi plusieurs scénarios, de choisir celui d’une construction neuve innovante tant sur le plan énergétique qu’immobilier, sur un nouveau site, la cité actuelle ne pouvant pas faire l’objet d’une rénovation optimisée.

 

Cette variété et cette recherche d’innovation sont le fruit des études approfondies et des échanges itératifs entre la DIE, la communauté interministérielle, en particulier le MTE, les préfets, les porteurs de projet et les administrations occupantes. L'objectif a été, pour chaque projet, d'étudier l’adéquation entre le budget global proposé, l’état bâtimentaire et les travaux de mise à niveau nécessaires, les travaux de densification, et les travaux d’amélioration de la performance énergétique. Les phases de mise en œuvre des projets constituent des opportunités pour les acteurs économiques de proposer aux porteurs de projet, des solutions innovantes complémentaires en termes de matériaux, de technologie… afin d’opter, selon un bilan coûts / avantages, pour les solutions les plus performantes.

 

Au plan opérationnel, la mise en œuvre du projet de chaque cité sélectionnée relève de la responsabilité du préfet de département, maître d’ouvrage en sa qualité de syndic de la cité. Un comité de pilotage rassemblant sous son autorité l’ensemble des services concernés ainsi qu’une équipe projet sont mis en place pour chaque cité. La DIE, en tant que responsable du programme, assure le pilotage et le suivi de la bonne mise en œuvre des projets et le maintien des performances prévues. Ainsi, les équipes de la DIE sont restées mobilisées pour travailler sur le programme 348 tout au long de la crise sanitaire. La crise a demandé une adaptation rapide des services pour accompagner au mieux les maîtrises d’ouvrage locales dans la gestion des impacts de la crise.

 

La DIE a maintenu et parfois renforcé, quand cela était nécessaire, l’accompagnement proposé. Elle a notamment mis en place une cellule de crise pour informer et accompagner les porteurs de projet sur les impacts sanitaires, juridiques et financiers de la crise. Une équipe au sein de la DIE a travaillé avec les services compétents de la DG Trésor (Mission d'appui au financement des infrastructures) pour proposer des solutions d’adaptation et une veille documentaire, actualisée tout au long de la crise et partagée ensuite aux équipes projet en région.
La rénovation de la cité administrative de Rouen, dont les travaux ont débuté préalablement à la crise sanitaire, a été l'exemple le plus significatif. Des négociations avec l'entreprise titulaire du marché global de performance ont dû être menées afin d'adapter le calendrier de réalisation, de répartir les surcoûts liés à l'interruption de chantier et envisager également contractuellement les effets d'une nouvelle crise.



Récapitulation des objectifs et des indicateurs de performance


Objectif 1

Assurer la transition énergétique dans le cadre de la PIE

Indicateur 1.1

Économie d'énergie attendue

Indicateur 1.2

Optimisation de la surface occupée

Objectif 2

S'assurer de l'efficience des projets financés

Indicateur 2.1

Efficience énergétique - Coût du kwhep économisé