Les cités administratives et, plus généralement, les sites multi-occupants, représentent une part significative du parc immobilier occupé par les services de l’État et ses établissements publics. Ces sites portent de nombreux enjeux pour l’État, en termes de conditions de travail des personnels, d’accueil du public ou de politique immobilière de l’État (PIE), en particulier dans son aspect de la performance énergétique du parc immobilier de l’État.

Au vu de ces enjeux, la problématique relative à la gestion des cités administratives s’inscrit dans le cadre suivant :

L’État propriétaire a une responsabilité particulière dans ce domaine. Les cités administratives sont la partie la plus connue et souvent la plus ancienne d’un ensemble croissant d’immeubles multi-occupants. Elles symbolisent la multi-occupation par les services de l’État et de ses établissements publics, appelée à se développer à l’aune des grands chantiers de l’action publique mais aussi dans le cadre de l’optimisation et de la mutualisation du parc immobilier. Le présent programme a été centré sur les cités administratives existantes au 1ᵉʳ janvier 2017, afin de s’assurer de couvrir l’ensemble des besoins identifiés et pertinents sur cette partie du patrimoine et de concentrer les investissements sur  un nombre réduit de sites afin d’éviter une dispersion qui ferait obstacle à l'effet de levier recherché.

La plupart des bâtiments composant les cités ont été construits dans les années 1960-1970. Ils constituent un parc qui exige des travaux d’entretien importants, en particulier dans le domaine de la rénovation thermique. Or, les crédits consacrés jusqu’à présent aux opérations structurantes et d’entretien des cités administratives se sont révélés insuffisants pour maintenir le parc à un niveau satisfaisant.

Malgré l’effort conséquent de l’administration ces dernières années, l’accueil du public et l’accès des personnes à mobilité réduite dans ce parc vieillissant restent largement perfectibles. De même, les conditions de vie au travail des agents de l’État et de ses opérateurs pâtissent trop souvent d’un patrimoine immobilier insuffisamment fonctionnel, y compris sur le plan du numérique.

Ainsi, afin d’accélérer la transition énergétique du parc immobilier de l’État et de moderniser les administrations publiques, les cités administratives ont fait l’objet, à compter de 2018, d’un grand plan de rénovation, doté d’un milliard d’euros d’investissement. Il s’agit prioritairement d’assurer la transition énergétique, avec des travaux lourds de rénovation et de restructuration permettant d’améliorer l’isolation des immeubles et de retenir des équipements permettant de réduire les consommations de fluides. Il s’agit également, dans la ligne des orientations fixées par le Gouvernement, de poursuivre la densification, l’optimisation et la mutualisation des implantations immobilières, qui sont également sources d’économies d’énergie et budgétaires. Par ailleurs, la remise à niveau du parc immobilier permet in fine de réduire les moyens consacrés aux dépenses d’entretien, d’engager une rationalisation des dépenses immobilières et de pouvoir développer une politique préventive d’entretien plus économique sur la durée.

Pour ce faire, la direction de l’immobilier de l’État (DIE) a mis à disposition des préfectures de département, responsables de la gestion des cités administratives, son expertise pour faire face aux nombreux besoins identifiés pour ces cités administratives, en engageant une campagne volontariste de remise à niveau.

Au plan opérationnel, la mise en œuvre du projet de chaque cité sélectionnée relève de la responsabilité du préfet de département, maître d’ouvrage en sa qualité de syndic de la cité. Un comité de pilotage rassemblant sous son autorité l’ensemble des services concernés et une équipe projet sont mis en place pour chaque cité. La DIE, en tant que responsable du programme, assure le pilotage et le suivi de la bonne mise en œuvre des projets et le maintien des performances prévues. Elle assure, tout au long de la mise en œuvre des étapes des projets, un accompagnement et un suivi de leur bonne réalisation. La DIE participe à l'ensemble des comités de pilotage des cités pour assister les préfets dans leurs arbitrages nécessaires afin de respecter les enveloppes allouées et atteindre les gains énergétiques estimés.

L’année 2018 a permis de compléter la connaissance technique du parc immobilier des 54 cités administratives dans lesquelles des audits techniques et énergétiques ont été lancés, afin de permettre d’identifier les sites nécessitant des interventions lourdes ainsi que la nature de ces travaux (restructuration immobilière, gros entretien renouvellement, construction ou reconstruction éventuellement sur un nouveau site avec acquisitions foncières).

La DIE a par la suite expertisé ces dossiers afin de proposer le choix des cités qui feront l’objet de travaux, dans une logique d’appel à projets et de concours, pour sélectionner les projets les plus performants et les plus pertinents.

La Conférence nationale de l’immobilier public (CNIP) a ensuite examiné, en formation dédiée associant notamment  la direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP) du Ministère de la Transition écologique (MTE), entre la fin 2018 et mai 2019, les projets de scénarios de travaux pour chaque cité (52 dossiers déposés par les préfets), en vue de la labellisation et de la priorisation des dossiers répondant aux objectifs du programme 348. Après avis de la CNIP, ce sont ainsi 39 projets de cités administratives qui ont été sélectionnés par la DIE, pour près de 989 millions d’euros d’investissement. Le solde est consacré à des études complémentaires.

Après cette sélection, les programmes de travaux ont été rédigés par les différentes maîtrises d’ouvrage. La conformité de ces programmes de travaux est vérifiée par la DIE avant mise à disposition des crédits nécessaires à la poursuite des études. Ainsi, au 4 septembre 2020, 30 projets avaient été validés par la DIE en phase programme. 38 programmes de travaux ont été validés par la DIE en 2021; seule l’opération de Melun qui ne sera finalement pas financée par le programme 348. En effet, l’opération est ajournée au profit d’une réflexion plus globale sur la stratégie immobilière de l’État à Melun.

Le dispositif de sélection des cités et des travaux a conduit à hiérarchiser les objectifs majeurs du programme 348. De manière globale, il a été décidé de maintenir les objectifs de travaux, prioritairement de performance énergétique, au sein de l'enveloppe dédiée et fermée et, en contrepartie, de prolonger dans certains cas les délais de livraison, initialement prévus en 2022.

L'état d'avancement des projets est le suivant :

Plus précisément:

- Les travaux ont démarré à Bordeaux, Cergy, Rouen, Strasbourg, Amiens et Besançon.

- Les marché de travaux sont notifiés à Colmar Lyon Mulhouse Orléans Albi Lille.

- Seuls les marchés de maitrise d’œuvre sont notifiés à Agen, Aurillac, Avignon, Besançon, Bar Le Duc, Charleville, Clermont-Ferrand, Mâcon, Metz, Périgueux, Soissons, Alençon, Bourges, Brest, Dijon, Grenoble, Guéret, La Rochelle, Limoges, Saint-Lô, Tarbes, Tours, Tulle.

- Les marchés globaux de performance de Nancy, Toulouse et Nantes doivent être notifiés avant la fin de l'année 2021.

- Le marché global de performance de Toulon sera notifié en 2022.

La pandémie a entraîné un décalage calendaire dans l’exécution du programme 348, sans en remettre en cause les fondamentaux. Les équipes sont restées mobilisées pour travailler sur le programme 348 tout au long de la crise sanitaire. Elle a demandé une adaptation rapide des services pour accompagner au mieux les maîtrises d’ouvrage locales dans la gestion des impacts de la crise. À ce stade, les effets de la pandémie sur le programme sont maîtrisés, à l’exception d’éventuels surcoûts liés en particulier à la hausse des prix des matières premières.

Dans le cadre de l’enveloppe fermée de 1 Md€, la DIE a anticipé dès le début du programme des aléas et une possible hausse des coûts, synthétisés par l’indice BT 01 qui comprend notamment le prix des matériaux. La DIE a décidé de provisionner un montant destiné à couvrir ces révisions de prix. Le budget initialement dédié à l’opération de Melun est également réservé pour faire face à ces aléas.

---

Les projets retenus sont variés, avec dans tous les cas, une forte dimension d'amélioration de la performance énergétique. Figurent donc des cités relevant de grandes villes (Lille, Nantes, Rouen…) mais également de villes moyennes (Charleville-Mézières, Guéret, Albi…). Pour la très grande majorité des projets, il s’agit de rénovation énergétique, de mise à niveau et de restructuration immobilière, comprenant les opérations nécessaires de désamiantage le cas échéant, afin de garantir la pérennité des ouvrages. Dans certains cas, le choix a été fait, parmi plusieurs scénarios, de choisir celui d’une construction neuve innovante tant sur le plan énergétique qu’immobilier, sur un nouveau site, la cité actuelle ne pouvant pas faire l’objet d’une rénovation optimisée.

Cette variété et cette recherche d’innovation sont le fruit des études approfondies et des échanges itératifs entre la DIE, la communauté interministérielle, en particulier le MTE, les préfets, les porteurs de projet et les administrations occupantes. L'objectif a été, pour chaque projet, d'étudier l’adéquation entre le budget global proposé, l’état bâtimentaire et les travaux de mise à niveau nécessaires, les travaux de densification, et les travaux d’amélioration de la performance énergétique. Les phases de mise en œuvre des projets constituent des opportunités pour les acteurs économiques de proposer aux porteurs de projet, des solutions innovantes complémentaires en termes de matériaux, de technologie… afin d’opter, selon un bilan coûts / avantages, pour les solutions les plus performantes.