Objectifs et indicateurs de performance |
OBJECTIF
1 – Optimiser le parc immobilier de l'Etat |
Cet indicateur, introduit pour l'exercice 2019, est en cohérence avec les orientations de la politique immobilière de l’État, qui recherche l'optimisation des surfaces, la cession vente ou la valorisation alternative des biens devenus inutiles au service public, afin de financer des opérations immobilières ou de valoriser le patrimoine de l’État par l'établissement de redevances domaniales. Pour faire face à la part croissante des biens difficilement cessibles dans le stock des biens à vendre propriétés de l'État, la DIE s'est engagée dans un processus de dynamisation de sa stratégie de cession (modernisation du site des cessions, déploiement du site des locations immobilières, expérimentations du recours à des prestataires facilitant la visibilité des propositions de l’État), tout en recherchant des modes alternatifs de valorisation ou le développement de l’anticipation des opérations de cession en amont de la libération des locaux.
Afin de présenter une évaluation plus pertinente de cet indicateur, la DIE a modifié dans le cadre des travaux du PAP 2021 le mode de calcul désormais basé sur la valeur nette comptable des bureaux remis au Domaine. Les données sont présentées ci-dessous en euro.
Le point de départ de l'indicateur est la date de remise au Domaine, à partir de laquelle il est constaté que le bien n'est plus utile à l'activité de l'administration occupante, et qu’est donnée à la DIE la possibilité de rechercher une nouvelle destination à l'immeuble. Le délai de 36 mois est celui durant lequel, dans le cadre de la gestion immobilière, une solution viable peut généralement être adoptée. Seuls sont concernés les bureaux, cœur de la politique immobilière de l’État, à l'exclusion de biens spécifiques (biens militaires, médico-sociaux ou d'enseignement en particulier).
Un plan d’action a été mis en œuvre courant 2021 afin de réaliser une fiabilisation de l'inventaire et de mener une réflexion sur le devenir des biens remis au Domaine depuis plus de trois ans. Il est notamment demandé aux services de confirmer si les biens remis sont effectivement vacants, si des démarches sont en cours ou envisagées (cession, valorisation alternative, ré-attribution à une administration), d’évaluer le coût budgétaire annuel pour l’entretien de ces biens ou encore de vérifier si les biens sont inclus dans la revue des actifs.
Ce nettoyage des bases de travail doit favoriser à terme l’optimisation de la qualité des données sources qui participent au calcul de l’indicateur.
INDICATEUR
| 1.1 – Surfaces de bureaux remis au Domaine, inoccupées depuis 36 mois ou plus |
(du point de vue du contribuable)
| Unité | 2019 | 2020 | 2021 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Valeur comptable des bureaux remis au Domaine depuis 36 mois et plus rapportée à la valeur comptable des bureaux remis au Domaine à la fin de l'exercice | % en € | 21,2 | 39,2 | 20,5 | 39 | 38 | 19,5 |
Précisions méthodologiques
Source des données : le module d'inventaire REFX, tenu par la direction de l'immobilier de l’État, conformément au code général de la propriété des personnes publiques. Cet inventaire fait l'objet annuellement d’une procédure de certification des comptes par la Cour des comptes.
Mode de calcul : Calcul d’un taux entre le total de la valeur nette comptable des bureaux remis au Domaine depuis 36 mois et plus, et le total de la valeur nette comptable de bureaux remis au Domaine à la fin de l'exercice.
Valeur nette comptable bureaux remis au Domaine depuis 36 mois x 100
Valeur nette comptable bureaux remis au Domaine au 31/12/N
Justification des prévisions et de la cible
La cible 2023 (19,5) a été fixée en 2021 première année du triennal. Le PAP 2022 intervenant en cours de triennal celle-ci n’a en principe pas vocation à être modifiée et elle est ainsi maintenue dans le tableau à 19,5% en €.
Toutefois, le responsable de programme est d’ores et déjà en mesure d’actualiser l’indicateur pour la période 2021-2023 pour tenir compte de plusieurs facteurs essentiels présentés ci-dessous. Les cibles intermédiaires 2021 et 2022 sont revues respectivement à 39% en € et 38% en €. La cible 2023 est désormais estimée à 37% en €. Cette révision s’inscrit toujours dans un objectif de diminution progressive (sous réserve des effets de la crise sanitaire sur le marché immobilier) et se fonde sur les éléments de contexte suivants :
- la conjoncture économique actuelle est inégale en fonction des marchés : avant la crise sanitaire, elle était favorable aux transactions immobilières en Île-de-France et dans les régions dynamiques ; il n'en va pas de même dans les autres régions, où, de manière générale, l’immobilier professionnel se vend mal dès lors qu’il n’est pas neuf ou entièrement rénové. Cette tendance est d’autant plus prégnante pour l’État, dont les biens les plus liquides ont été cédés ces dernières années. Les effets de la crise sanitaire sur les cessions ne permettent pas pour le moment de bâtir des hypothèses. Les conséquences seront précisées ultérieurement en prenant également en compte les effets de rattrapage, et en adoptant une appréciation différente en fonction des territoires (zone tendue ou non, type de biens immobiliers…) ;
- la mise en place progressive d'un dispositif de mise en location des biens immobiliers de l’État, visant à les valoriser de manière alternative à la cession et à transformer à terme des revenus ponctuels en revenus réguliers. C'est le cas notamment des valorisations de biens par des baux à très long terme (bail emphytéotique, bail à construction…). Ces baux constituent des cessions de droits immobiliers. L’État délivre le bail au preneur pour une longue durée, le titre étant constitutif de droits réels. Pendant la durée du titre, l’État reste propriétaire, le preneur ne peut céder le bien. Au terme du bail, l’État devient propriétaire des immeubles éventuellement édifiés sur la parcelle. Depuis trois ans, plus de 700 baux emphytéotiques et baux à construction ont été conclus chaque année.
- la baisse tendancielle depuis 2018 du stock de bureaux remis au Domaine, a paradoxalement pour effet de conduire à une plus grande part des biens remis avant 3 ans. De plus, l'augmentation continue des bureaux remis depuis plus de 3 ans et dont le réemploi est complexe et malaisé n’est pas négligeable.
L’exégèse de cet indicateur comporte un écueil : l'évolution favorable de son dénominateur le dégrade. Son interprétation doit donc se faire en prenant systématiquement en compte les valeurs absolues et pas seulement relative du numérateur et du dénominateur de manière à confronter le ratio avec l'évolution générale de la dynamique impulsée par la DIE. Cet aspect a été développé dans le RAP 2020 et appelle deux précisions :
- le ressaut du numérateur entre 2019 à 2020 est en grande part dû à la présence parmi les biens de plus de 36 mois, de biens immobiliers parisiens exceptionnels qu’il convient de mettre sur le marché en évitant de le déséquilibrer en défaveur de l’État ;
- une série de biens n'a pas fait l'objet d'un remploi (cession, location, mise à disposition d'une autre administration) depuis plus de trois ans, pour des surfaces et des montants importants, dans des endroits a priori porteurs. En effet, dans le cadre de politiques publiques menées, ces biens ont été requis pour la mise en place de centres d’hébergements pour les sans-abris et les migrants.
De façon plus globale, l'herméneutique de l'indicateur implique de le recontextualiser : les immeubles de bureau les plus aisément réemployables ont été cédés ou réutilisés à d'autres fins, et la valeur des biens plus difficilement réemployables est en tendance haussière. Dès lors, les prévisions d'évolution de l'indicateur demeurent relativement prudentes.