OBJECTIF
1 – Optimiser le parc immobilier de l'Etat |
Cet indicateur vise à évaluer les surfaces du patrimoine de l’État à usage de bureaux qui n’ont pu être mises à disposition d’une administration, ou cédées ou mises en location, trois ans après leur remise aux services du Domaine.
Il est en cohérence avec les orientations de la politique immobilière de l’État, qui recherche l’optimisation des surfaces, la cession vente ou la valorisation alternative des biens devenus inutiles au service public, afin de financer des opérations immobilières ou de valoriser le patrimoine de l’État par l’établissement de redevances domaniales ou la cession de droits réels immobiliers.
Pour faire face à la part croissante des biens difficilement cessibles dans le stock des biens à vendre propriétés de l’État, la DIE s’est engagée dans un processus de dynamisation de sa stratégie de cession (modernisation du site des cessions, déploiement du site des locations immobilières, expérimentations du recours à des prestataires facilitant la visibilité des propositions de l’État), tout en recherchant des modes alternatifs de valorisation ou le développement de l’anticipation des opérations de cession en amont de la libération des locaux.
Le point de départ de l’indicateur est la date de remise au Domaine, à partir de laquelle il est constaté que le bien n’est plus utile à l’activité de l’administration occupante, et qu’est donnée à la DIE la possibilité de rechercher une nouvelle destination à l’immeuble. Le délai de 36 mois est celui durant lequel, dans le cadre de la gestion immobilière, une solution viable peut généralement être adoptée. Seuls sont concernés les bureaux, cœur de la politique immobilière de l’État, à l’exclusion de biens spécifiques (biens militaires, médico-sociaux ou d’enseignement en particulier).
Un plan d’action a été mis en œuvre depuis 2021 sur le devenir des biens remis au Domaine depuis plus de trois ans. Il s’agit de développer progressivement une politique destinée à traiter les biens de tous types remis au Domaine, qui s’avèrent invendables ou insusceptibles d’être loués aux prix du marché, en étudiant dans quelle mesure ils peuvent être remployés pour d’autres politiques publiques tout en évitant de devenir une charge coûteuse pour les finances publiques.
INDICATEUR
1.1 – Surfaces de bureaux remis au Domaine, inoccupées depuis 36 mois ou plus
(du point de vue du contribuable)
| Unité | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Valeur comptable des bureaux remis au Domaine depuis 36 mois et plus rapportée à la valeur comptable des bureaux remis au Domaine à la fin de l'exercice | % en € | 39,2 | 57,6 | 38 | 49,5 | 49,0 | 48,0 |
Précisions méthodologiques
Source des données : le module d’inventaire REFX, tenu par la direction de l’immobilier de l’État, conformément au code général de la propriété des personnes publiques. Cet inventaire fait l’objet annuellement d’une procédure de certification des comptes par la Cour des comptes.
Mode de calcul : Calcul d’un taux entre le total de la valeur nette comptable des bureaux remis au Domaine depuis 36 mois et plus, et le total de la valeur nette comptable de bureaux remis au Domaine à la fin de l’exercice.
Valeur nette comptable bureaux remis au Domaine depuis 36 mois x 100
Valeur nette comptable bureaux remis au Domaine au 31/12/N
Justification des cibles
La cible intermédiaire 2022 est revue à 38 % en €. La cible 2023 est désormais estimée à 49,5 % en €. Cette révision s’inscrit toujours dans un objectif de diminution progressive (sous réserve des effets de la crise sanitaire sur le marché immobilier) et se fonde sur les éléments de contexte suivants :
- la conjoncture économique actuelle est inégale en fonction des marchés : avant la crise sanitaire, elle était favorable aux transactions immobilières en Île-de-France et dans les régions dynamiques ; il n’en va pas de même dans les autres régions, où, de manière générale, l’immobilier professionnel se vend mal dès lors qu’il n’est pas neuf ou entièrement rénové. Cette tendance est d’autant plus prégnante pour l’État, dont les biens les plus liquides ont été cédés ces dernières années. Les effets de la crise sanitaire sur les cessions ne permettent pas pour le moment de bâtir des hypothèses entièrement étayées ;
- la mise en place progressive d’un dispositif de mise en location des biens immobiliers de l’État, visant à les valoriser de manière alternative à la cession et à transformer à terme des revenus ponctuels en revenus réguliers. C’est le cas notamment des valorisations de biens par des baux à très long terme (bail emphytéotique, bail à construction…). Ces baux constituent des cessions de droits immobiliers. L’État délivre le bail au preneur pour une longue durée, le titre étant constitutif de droits réels. Pendant la durée du titre, l’État reste propriétaire, le preneur ne peut céder le bien. Au terme du bail, l’État devient propriétaire des immeubles éventuellement édifiés sur la parcelle. Le nombre et le montant des baux emphytéotiques au profit de l’État sont stables sur les trois dernières années ;
- la baisse tendancielle depuis 2018 du stock global de bureaux remis au Domaine, liée en particulier à un meilleur traitement des nouveaux biens remis au Domaine, a paradoxalement pour effet de conduire à une plus grande part des biens remis avant trois ans. De plus, l’augmentation continue des bureaux remis depuis plus de trois ans et dont le réemploi est complexe et malaisé n’est pas négligeable.
L’exégèse de cet indicateur comporte ainsi un écueil : l’évolution favorable de son dénominateur le dégrade. Son interprétation doit donc se faire en prenant systématiquement en compte les valeurs absolues et pas seulement relative du numérateur et du dénominateur de manière à confronter le ratio avec l’évolution générale de la dynamique impulsée par la DIE.
Cet aspect appelle les précisions suivantes :
- alors que les bureaux remis au Domaine (dénominateur de l’indicateur) avaient une valeur de 221,6 M€ au 31 décembre 2020, ils représentaient 169,4 M€ au 31 décembre 2021 ;
- le ressaut du numérateur entre 2020 et 2021 est, en grande part, dû à la présence parmi les biens de plus de 36 mois, de biens immobiliers parisiens exceptionnels qu’il convient de mettre sur le marché en évitant de le déséquilibrer en défaveur de l’État. De plus, afin d’éviter que l’État cède dans une situation trop défavorable ce type de biens, ceux-ci peuvent être temporairement retirés du marché, dégradant ainsi l’indicateur ;
- une série de biens n’a pas fait l’objet d’un remploi (cession, location, mise à disposition d’une autre administration) depuis plus de trois ans, pour des surfaces et des montants importants, dans des endroits a priori porteurs. En effet, dans le cadre de politiques publiques menées, ces biens ont été requis pour la mise en place de centres d’hébergements pour les sans-abris et les migrants. Sans établissement de conventions d’utilisation, les biens sont indiqués comme remis au Domaine dans Chorus RE-FX mais en réalité les conditions d’occupation de ces biens entravent fortement tout projet de cession ou de location.
De façon plus globale, l’herméneutique de l’indicateur implique de le recontextualiser : les immeubles de bureau les plus aisément réemployables ont été cédés ou réutilisés à d’autres fins, et la valeur des biens plus difficilement réemployables est en tendance haussière. Dès lors, les prévisions d’évolution de l’indicateur demeurent relativement prudentes.