Le programme « Urbanisme, territoires et amélioration de l’habitat » regroupe les crédits d’aménagement et d’accompagnement des collectivités pour un développement durable des territoires, les crédits dits d’« aides à la pierre » et aide à l’amélioration et à la rénovation énergétique des logements privés Ces dispositifs sont complétés par des aides fiscales ciblées.

1. Améliorer la performance énergétique du parc de logements

Le Gouvernement a fait de la rénovation énergétique une priorité nationale afin de réduire les consommations d’énergie des bâtiments existants. En 2023, plus de 4 Md€ ont été mobilisés par l’État en faveur de la rénovation énergétique du parc privé, grâce aux aides distribuées par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) à hauteur de 2,74 Md€, à la TVA à taux réduit de 5,5 % (940 M€), à l’éco prêt à taux zéro (éco-PTZ) (44 M€).

Cet effort national a permis, via l’Anah, la rénovation de près de 623 800 logements, dont 51 500 logements dans le cadre de l’intervention sur les copropriétés et de plus de 26 000 logements pour l’adaptation des logements à la perte d’autonomie. Au total, plus de 3 Md€ ont été mobilisés par l’Anah pour aider les ménages à améliorer leur logement, générant plus de 8,4 Md€ de travaux privés.

En 2023, le Fonds national des aides à la pierre (FNAP) a porté une enveloppe dédiée à la rénovation énergétique des logements locatifs sociaux ayant permis d’engager 179 M€ en faveur de rénovations énergétiques « simples » (20 472 logements) ou de réhabilitations lourdes (9 397), mais également d’opérations dites de « seconde vie ».

D’autres outils fiscaux et financiers ciblés ont été mobilisés en 2023, comme le fonds de garantie pour la rénovation énergétique (FGRE) ou l’éco-prêt logement social (éco-PLS), pour lequel une nouvelle convention de distribution a été signée en 2023, conditionnant le bénéfice du prêt à des engagements stricts en matière de réduction des émissions de gaz à effet de serre après travaux. Par ailleurs, et depuis le 1^er janvier 2023, pour les dépenses de rénovation permettant la sortie du statut de « passoire thermique », la limite d’imputation du déficit foncier pour le calcul de l’impôt sur le revenu a été doublée, jusqu’au 31 décembre 2025.

2. Développer l’offre de logements en répondant aux besoins de chacun et en protégeant les plus fragiles 

Créé en 2016, le FNAP vient financer la production de logements locatifs sociaux en ciblant les territoires les plus tendus et le financement des logements sociaux à destination des ménages les plus modestes. Il permet d’accompagner la mise en œuvre du plan quinquennal pour le logement d’abord (2023-2027) et la lutte contre le sans-abrisme dans l’atteinte de ses objectifs ambitieux, notamment en matière de production de logements très sociaux (PLAI, PLAI adaptés, résidences sociales, places en pensions de famille). La production 2023 a été de 82 184 logements agréés, en baisse de 14 % par rapport à 2022. Ces résultats sont en deçà des ambitions fixées, avec un taux de réalisation de 75 % de l’objectif ministériel de 110 000 logements. Par ailleurs, seulement 27 847 PLAI ont été agréés en 2023 (34 %), contre 30 576 en 2022. Cette baisse de la production est due à la forte hausse des taux d’intérêt et l’inflation sur les coûts de la construction.

Dans ce contexte, l’État et la Banque des Territoires se sont pleinement mobilisés pour garantir la soutenabilité de la situation financière des bailleurs (gel du taux du livret A à 3 % jusqu’au 31 janvier 2025, enveloppe de PLAI avec bonification doublée, etc.). Plusieurs mesures de soutien au secteur ont par ailleurs été prises, comme le renforcement de l’éco-PLS, dont l’enveloppe a été augmentée de 50 % par rapport à la précédente enveloppe (6 Md€ sur 2023-2027). En 2023, près de 60 000 logements du parc social ont bénéficié de l’éco-PLS.

Enfin, la mise en œuvre de la politique du logement social s’appuie sur deux autres opérateurs relevant du programme 135, la Caisse de garantie du logement social (CGLLS), qui garantit les prêts de la CDC consentis aux organismes HLM lorsque les collectivités n’accordent pas cette garantie, et l’Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS), chargée de contrôler et d’évaluer les acteurs du logement locatif social et les entités du groupe Action logement.

3. Soutenir la construction et l’amélioration de l’habitat par des dispositifs fiscaux adaptés 

Dans le secteur locatif, 4 principaux dispositifs fiscaux soutiennent la production de logements neufs ou la remise sur le marché de logements anciens : 

• Le dispositif « Pinel », destiné aux investisseurs particuliers, vise à favoriser une production de logements locatifs neufs ou assimilés à loyers intermédiaires (LLI) en zone tendue. Ce mécanisme de réduction d’impôts sur le revenu concerne de 50 à 60 000 logements par an. Le taux de la réduction d’impôt est réduit progressivement en 2023 et 2024, mais l’avantage fiscal est maintenu pour les logements qui respectent un niveau de qualité en matière de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation ;

• Le dispositif « logement locatif intermédiaire », destiné aux investisseurs institutionnels, vise à favoriser une production de logements LLI via une TVA à taux réduit et un crédit d’impôt sur les sociétés. La production de LLI s’est élevée en 2023 à 29 136 logements déclarés (+79 % par rapport à 2022) ;

• Le dispositif « Loc’Avantages » est un mécanisme de réduction fiscale en cas de location à des fins sociales (7 900 logements conventionnés en 2023, contre 8 938 en 2022) ;

• Le dispositif de réduction d’impôt sur le revenu, dit « Denormandie dans l’ancien », prorogé en 2023 jusqu’en 2026, est destiné aux personnes qui acquièrent et rénovent un logement pour le mettre en location dans les communes confrontées à un habitat ancien dégradé. 

En accession à la propriété, 48 300 prêts à taux zéro (PTZ, prêt complémentaire sans intérêt destiné aux ménages primo-accédants et distribué sous plafonds de ressources) ont été émis en 2023, hors DOM, soit une baisse du nombre de PTZ de 28 % par rapport à 2022, pour une dépense générationnelle totale de 1 154 M€.

4. Réhabiliter le parc de logements privés les plus dégradés, adapter l’habitat et améliorer sa qualité

La loi ELAN a permis le renforcement de la lutte contre l’habitat indigne, via la simplification des procédures de redressement des copropriétés dégradées, le renforcement de la répression des marchands de sommeil, et la simplification des polices de l’habitat indigne. En 2023, l’ensemble des crédits mobilisés par l’Anah sur la politique de lutte contre l’habitat indigne a représenté un montant de 190 M€.

Depuis le lancement du Plan Initiative copropriétés en 2018, c’est plus de 1 044,7 Md€ qui ont été engagés par l’Anah pour financer la rénovation de 144 809 logements, dont près de la moitié sont des copropriétés en difficulté (67 805 logements).

S’agissant des opérations de requalification des copropriétés dégradées déclarées d’intérêt national (ORCOD IN), l’établissement public foncier (EPF) Île-de-France a poursuivi en 2023 ses activités opérationnelles et d’acquisitions foncières dans les 4 ORCOD IN franciliennes. Enfin, le plan « Marseille en Grand », lancé en 2021, a également pour priorité la réhabilitation de l’habitat privé dégradé, notamment dans le centre-ville de Marseille, en intervenant par exemple via l’EPA Euroméditerranée.

5. Assurer un développement équilibré des territoires en mobilisant les outils des politiques d’urbanisme et d’aménagement

En matière d’aménagement, l’État a instauré de nouveaux outils pour favoriser des partenariats opérationnels associant l’État, les collectivités territoriales et des acteurs locaux, publics comme privés, afin d’initier et conduire des projets d’aménagement urbain complexes.

Sur certains territoires, l’État a instauré des opérations d’intérêt national (OIN), pilotées par des établissements publics d’aménagement (EPA), y consacrant 28,4 M€ en 2023 (plateau de Saclay, Val d’Europe, Saint-Étienne, Bordeaux-Euratlantique, etc.). Sur d’autres, les contrats de projet partenarial d’aménagement (PPA), dont 34 avaient été signés fin 2022 et 11 sont en cours d’élaboration et pourraient être signés en 2024, visent à accélérer les grands projets urbains et à renforcer l’efficacité de l’intervention des acteurs privés et publics (8,5 M€ en 2023, notamment à Valenciennes, à Toulouse ou à la Réunion) : accélération de la production de logements sur des secteurs tendus, reconquête des friches urbaines, adaptation des espaces urbains au défi du changement climatique (recul du trait de côte), etc.

Les EPF de l’État (et locaux), acteurs essentiels d’un aménagement plus durable des territoires, sont financés par une ressource fiscale (taxe spéciale d’équipement plafonnée à 311,5 M€ en 2023) complétée par une dotation budgétaire de l’État (175 M€ en 2023). Ils accompagnent les collectivités territoriales dans l’élaboration de leur stratégie foncière et la maîtrise du foncier nécessaire à la réalisation de leurs opérations d’aménagement.

Enfin, en 2023, l’État s’est également mobilisé pour des projets d’aménagement d’envergure comme le franchissement urbain de Pleyel (10 M€) ou les quartiers de gare du Grand Paris express (5 M€).

Objectif 1 : Satisfaire dans les meilleurs délais la demande de logements locatifs, en particulier dans les zones tendues et pour les demandeurs aux ressources les plus faibles

Indicateur 1.1 : Fluidité du parc de logements sociaux

Indicateur 1.2 : Pourcentage de logements locatifs sociaux agréés (PLAI, PLUS et PLS) en zone tendue (A et B1)

Indicateur 1.3 : Nombre de personnes reconnues DALO logées ou n'étant plus à reloger pour 100 décisions favorables prises par les commissions DALO sur la même année civile

Indicateur 1.4 : Part des attributions de logements sociaux hors QPV dédiées aux demandeurs de logements sociaux du premier quartile de ressources ou à des personnes relogées dans le cadre d'une opération de renouvellement urbain ou d’une opération de requalification de copropriétés dégradées

Objectif 2 : Promouvoir la mixité sociale au sein des agglomérations au travers de la mixité de l'offre

Indicateur 2.1 : Atteinte des objectifs annuels de financement de logements locatifs sociaux (LLS) dans les communes soumises à l'article 55 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU)

Objectif 3 : Améliorer et adapter la qualité du parc privé

Indicateur 3.1 : Performance des dispositifs de l'ANAH traitant des principaux enjeux de l'habitat privé

Objectif 4 : Promouvoir le développement durable dans le logement et, plus généralement, dans la construction

Indicateur 4.1 : Consommation énergétique globale des logements

Objectif 5 : Promouvoir la planification, la connaissance et le développement des territoires

Indicateur 5.1 : Taux de couverture de la planification urbaine intercommunale

Indicateur 5.2 : Intervention des établissements publics fonciers (EPF) d’État et locaux en recyclage de friches

Indicateur 5.3 : Développement des pôles urbains d'intérêt national